Quels aspects doivent être soigneusement examinés lors de la conclusion d'un bail commercial notarié ?

Posté par : SkyMarshal - le 30 Avril 2025

SkyMarshal : le 30 Avril 2025

Pour bien faire les choses et éviter les mauvaises surprises (parce qu'on en a tous vu passer...), je pense qu'il est primordial de se pencher sur certains points quand on s'apprête à signer un bail commercial devant notaire. Notamment, la question des charges, leur répartition exacte, et les modalités de révision. Sans parler de la destination des locaux, faut que ce soit super clair pour éviter tout litige ultérieur. D'autres idées ?

Commentaires (14)

WebFermentation : le 01 Mai 2025

Absolument d'accord sur l'importance de la destination des locaux ! C'est la base, et pourtant, c'est souvent source de conflits. Bien vérifier que l'activité qu'on souhaite exercer est bien autorisée par le bail, mais aussi par le règlement de copropriété si c'est le cas. Et puis, penser à l'éventualité d'une évolution de son activité, histoire de ne pas être bloqué dans quelques années.
SkyMarshal : le 01 Mai 2025

Quand tu dis "penser à l'éventualité d'une évolution de son activité", c'est hyper pertinent. Faut presque se projeter comme un joueur d'échecs, anticiper les coups d'après. Parce que changer de secteur d'activité, ou même juste un virage un peu différent, si c'est pas prévu dans le bail, c'est la galère assurée. Autant blinder le truc dés le départ.
FilEtRoute : le 02 Mai 2025

Pour compléter ce qui a déjà été dit, je pense qu'il ne faut pas négliger la question du dépôt de garantie. Bien s'assurer du montant, des conditions de restitution (souvent liées à l'état des lieux de sortie) et des éventuelles garanties complémentaires demandées par le bailleur. Ca peut vite chiffrer et impacter la trésorerie de départ.
SkyMarshal : le 02 Mai 2025

Le dépôt de garantie, t'as mis le doigt dessus, FilEtRoute. C'est souvent une somme conséquente, et les conditions de restitution... parlons-en ! J'ai vu des proprios chipoter pour des bricoles et retenir une partie du dépôt sous des prétextes fallacieux. Faut vraiment être béton sur l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, et ne pas hésiter à faire appel à un expert si nécessaire. Parce que récupérer son pognon, c'est pas toujours gagné...
SommetBleu79 : le 03 Mai 2025

Complètement d'accord avec toi, SkyMarshal, sur la nécessité d'être hyper vigilant sur l'état des lieux. Et je rajouterais un truc : prendre des photos, BEAUCOUP de photos, à l'entrée ET à la sortie. Avec un horodatage, c'est encore mieux. Ca peut servir de preuve en cas de litige, et ça coûte rien ! J'ai un ami qui a été sauvé grâce à ça, le proprio voulait lui faire payer des dégâts qui étaient déjà là avant son arrivée. Sans les photos, il l'avait dans l'os... Donc, photos, photos, photos !
AugmenteElle : le 03 Mai 2025

L'anecdote de ton ami, SommetBleu79, elle est parlante... Ca me rappelle une histoire similaire avec un client. L'assurance, les photos, c'est *toujours* une bonne combine, en fait.
CervoiseGeek15 : le 04 Mai 2025

Ah, l'assurance... parlant d'assurance et de bail, je me suis maté une vidéo intéressante avec un notaire qui vulgarise bien le sujet. Ça peut aider à y voir plus clair avant de se lancer. 😉

C'est Maitre Benoît Mohn qui explique tout ça simplement. Du coup, ça me fait penser qu'il faut vraiment tout vérifier, et pas hésiter à poser des questions au notaire. C'est son job de nous éclairer ! 💡
Trinity : le 04 Mai 2025

Bien vu pour la vidéo, CervoiseGeek15 ! C'est clair que le notaire est là pour ça, mais bon, ils ont tendance à expédier un peu les choses parfois, surtout si t'as pas l'air de comprendre... Moi ce que je me demande, c'est si tous les notaires sont vraiment compétents en matière de baux commerciaux. J'ai l'impression que certains sont plus spécialisés que d'autres, non ? Faudrait peut-être se renseigner sur leur expertise avant de signer quoi que ce soit.
Chloé Moreau : le 05 Mai 2025

Trinity, tu touches un point sensible ! C'est pas parce qu'un notaire a un diplôme qu'il maitrise *tous* les domaines sur le bout des doigts. Le droit commercial, c'est pointu. Moi, dans mon boulot d'ingé, je vois bien qu'on est tous spécialisés sur des technos différentes, ben là, c'est pareil. J'ai lu une étude (je crois que c'était l'INSEE, faut que je retrouve la référence exacte) qui montre qu'en France, environ 60% des notaires se considèrent comme "généralistes", et donc moins de 40% affichent une spécialisation claire. Et parmi ces 40%, combien sont vraiment experts en baux commerciaux ? C'est la question. Un autre truc qui me fait tiquer, c'est les honoraires. Ils sont fixes, certes, mais est-ce que ça veut dire qu'on a forcément le même niveau de service partout ? J'ai un doute. J'ai vu des différences de prix énormes pour des prestations similaires, genre +20% facile, juste en changeant de notaire (source : comparatif en ligne de 2023, mais bon, à prendre avec des pincettes). Donc, si on peut choisir son notaire, autant faire jouer la concurrence, non ? Et puis, faut pas hésiter à poser des questions techniques. Si le notaire commence à botter en touche ou à jargonner, c'est peut-être un signe qu'il vaut mieux aller voir ailleurs. Un bon notaire, il doit être pédagogue et expliquer les choses clairement. Sinon, comment on peut prendre des décisions éclairées ? C'est un peu comme quand on recrute un dev : on teste ses compétences avant de l'embaucher, ben là, c'est pareil, faut tester son notaire !
CodeZenith50 : le 06 Mai 2025

Chloé Moreau, ton approche est super pertinente. Tester les compétences, c'est la base. Dans l'hôtellerie, on a un peu le même souci avec les experts-comptables. Certains sont spécialisés dans le tourisme, d'autres non, et ça change tout ! On a des réglementations spécifiques, des taux de TVA différents... Bref, faut pas se planter. Et pour les baux, j'imagine que c'est pareil, y'a des spécificités selon le type de commerce. Pour en revenir au sujet, le truc de la concurrence, c'est vrai, mais en même temps, faut pas juste regarder le prix. Un bon notaire, ça peut faire gagner du temps et éviter des ennuis à long terme. C'est un investissement, quoi. 😉
Marianne Mélodie : le 07 Mai 2025

CodeZenith50, votre parallèle avec les experts-comptables spécialisés dans le tourisme est très pertinent. C'est exactement ça ! On a vite fait de se noyer dans les détails si on n'a pas quelqu'un qui connait les spécificités du secteur. Et vous avez raison, il ne faut pas se focaliser uniquement sur le prix. C'est un peu comme quand on achète un instrument de musique : un violon à 100€, c'est rarement une bonne affaire... 🎻 Je rebondis sur ce que disait Chloé Moreau concernant le taux de notaires "généralistes". Les chiffres qu'elle avance sont intéressants, mais il faudrait aussi regarder la répartition géographique de ces spécialistes. Parce qu'avoir un expert en baux commerciaux à Paris quand on cherche un local à Perpignan, ça ne fait pas vraiment avancer le schmilblick. Peut-être que les chambres de commerce locales ont des listes de notaires spécialisés ? 🤔 En creusant un peu, j'ai trouvé une étude de la Chambre des Notaires de France qui date de 2022. Elle révèle que seulement 15% des actes notariés concernent le droit commercial. Ça donne une idée du volume traité par la majorité des notaires. Forcément, ceux qui ne font que ça de temps en temps risquent d'être moins affûtés. Et pour les honoraires, même si ils sont fixes, il me semble avoir lu que certains notaires proposent des "options" payantes, comme des consultations plus approfondies ou des relectures personnalisées du bail. C'est peut-être un moyen de s'assurer d'avoir un service plus pointu, mais il faut bien se renseigner sur ce que ça inclut exactement. Faut décortiquer tout ça ! 🧐
Bernard : le 07 Mai 2025

Marianne Mélodie, l'idée des chambres de commerce, c'est une piste à explorer. Elles doivent avoir des réseaux et des infos locales. Par contre, les "options" payantes des notaires, ça sent un peu le business... à vérifier de près avant de sortir le chéquier.
CustomQueen : le 07 Mai 2025

Bernard, ton scepticisme sur les options payantes, je le partage totalement ! On dirait une sorte de "premium access" au conseil notarial... Bref, restons vigilants. Pour revenir au sujet principal, je pense que les clauses de révision du loyer sont un point vraiment à éplucher. Faut bien comprendre comment elles fonctionnent, les indices utilisés, et s'assurer qu'elles sont conformes à la loi. Parce que là aussi, y'a des proprios qui essaient de gratter... et ça peut vite chiffrer. À ce propos, vous avez des exemples concrets de clauses abusives qu'il faudrait à tout prix éviter ?
Trinity : le 08 Mai 2025

CustomQueen, les clauses de révision de loyer, c'est un vrai champ de mines ! J'ai entendu des histoires... Des augmentations basées sur des indices bidons, des formules de calcul obscures... Bref, la totale. Pour donner un exemple concret de clause abusive, je pense aux clauses qui indexent le loyer sur l'indice du coût de la construction (ICC). C'est illégal depuis 2014, mais certains proprios malins essaient encore de la glisser discrètement. En 2024, l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sont les seuls valables. L'ILC a augmenté de 6,29% sur un an, c'est déjà pas mal, mais l'ICC a des variations encore plus folles et ne reflète pas du tout la réalité du marché locatif commercial. Un autre truc à surveiller, c'est les clauses qui permettent au bailleur d'augmenter le loyer en cas de "modifications des circonstances économiques". C'est super vague, et ça peut ouvrir la porte à n'importe quoi. Faut vraiment que ce soit défini de manière précise, avec des critères objectifs et vérifiables. Et puis, attention aux clauses qui interdisent toute négociation du loyer pendant la durée du bail. C'est pas forcément illégal, mais c'est clairement désavantageux pour le locataire. Si le marché se casse la figure, t'es coincé avec un loyer surévalué pendant des années. J'ai vu des commerçants mettre la clé sous la porte à cause de ça. Sinon, dans les trucs à éviter, y'a aussi les clauses qui imposent au locataire de prendre en charge des travaux qui incombent normalement au propriétaire (gros œuvre, mise aux normes...). Ca arrive plus souvent qu'on ne le pense, surtout dans les vieux bâtiments. Perso, je me méfie de tout ce qui n'est pas clair et précis. Si une clause est rédigée de manière ambigüe, c'est souvent qu'il y a anguille sous roche. Faut pas hésiter à demander des éclaircissements, à faire modifier la clause, ou à aller voir ailleurs si le proprio fait la sourde oreille. Mieux vaut perdre un local que se retrouver piégé avec un bail pourri pendant 9 ans. Et quitte à payer un peu plus cher au départ, autant s'assurer d'avoir un notaire qui maitrise bien le sujet. Parce que les économies de bouts de chandelle, ça peut coûter très cher à la fin.